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判解判例
  • 高雄律師陳政宏:『民事判決要旨精選-公寓大廈管』
    2016/1/26
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公寓大廈管理條例第八條第一項規定「公寓大廈周圍上下、外

牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備,其變更構造、

顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為,除應依法令規定

辦理外,該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議

,經向直轄市、縣(市)主管機關完成報備有案者,應受該規約

或區分所有權人會議決議之限制。」第三項規定「住戶違反第一

項規定,管理負責人或管理委員會應予制止,經制止而不遵從者

,應報請主管機關依第四十九條第一項規定處理,該住戶並應於

一個月內回復原狀。屆期未回復原狀者,得由管理負責人或管理

委員會回復原狀,其費用由該住戶負擔」。乃就住戶違反公寓大

廈變更使用限制規定時,管理負責人或管理委員會應如何處理所

為之規定,是否即限制不得於規約內訂定,區分所有人違反規約

時應支付違約金,非無疑義。是公寓大廈管理條例第八條第一、

三項之規定與住戶規約間之關係如何,自應詳加研求審認。原判

決遽執上開規定謂規約不得自行訂立處罰條款,進而認住戶規約

第六條第(二)項關於「若住戶拒絕移除或未於管委會所定期限內移

除,除應按規約規定處分外,每十日應再支付管理委員會三千元

之延遲改善懲罰性違約金至改善為止」;及第二十條第(五)項關於

「住戶違反本規約……每次應另行支付管理委員會一千元以上一

萬元以下之懲罰性違約金(金額由管理委員會決議)並賠償社區

或他人因其違約行為造成之全部損失;違規事項屬持續性者,每

十日應再支付管理委員會三千元之延遲改善懲罰性違約金至改善

止」之規定,違反法令之限制應屬無效,已有可議。次查住戶規

約第六條第(二)項規定:「……本決議溯及既往。」第二十條

第(五)項規定:「……本項處罰規定溯及既往。」(見一審卷第

一二頁正反面),原法院認為上開溯及既往之規定,違反法律不

溯及既往之原則無效。惟按法律不溯及既往乃在維持法治國之法

安定性並適度保護當事人之信賴利益。故如立法者基於政策考量,

特別規定溯及既往,若人民依該修正前法律已取得之權益及因此

所生之合理信賴,因該法律修正而向將來受不利影響者,立法者

乃採取其他合理之補救措施,即非法之所不許,俾符法治國之法

安定性原則及信賴保護原則。故非違反法律不溯及既往原則,必

然無效。系爭住戶規約雖經多數區分所有權人議決第六條第(二)

項、第二十條第(五)項規定應溯及既往,然其立約之目的為何?

是否有違上開原則?原判決俱未加以審酌,遽謂上開溯及既往之

規定,違反法律不溯及既往原則無效,不免速斷。

(最高法院102年度台上字第1751號)

資料來源:司法院